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¿Qué es una hipoteca?

¿Qué son las hipotecas y préstamos hipotecarios?

Probablemente no tenga todo el dinero que necesita para comprar su vivienda y tenga que recurrir a un préstamo de una Banco o Caja de Ahorros y hacer una hipoteca de la casa que compra.

El préstamo hipotecario tiene como singularidad específica que toma como garantía real la vivienda (casa, chalet, bungalow, apartamento...) a favor de la entidad financiera que presta el dinero. Esto significa que, en caso de no cumplir las condiciones acordadas en la concesión del préstamo (ej. impago de los recibos de amortización, plazos, etc.), el Banco o caja pasaría a ser la titular propietaria del inmueble. Por tanto, usted hipoteca su casa en favor de la entidad financiera, hasta que le haya devuelto la totalidad del préstamo en las condiciones y plazos establecidos.

Esta garantía, que toma como contrapartida la propia vivienda, es lo que explica que el tipo de interés que generalmente se aplica sean más bajo que los préstamos generales o personales existentes en el mercado. Usted hipoteca su casa y el banco, al obtener una garantia en la propia vivienda hipotecada, disminuye sus riesgos y sus tipos de interés.

Legistación Hipoteca. Así mismo hay una legislación específica sobre este tipo de préstamos que es de las más avanzadas de Europa en su rigor y formalidad. Al hacer la hipoteca, tendrá que cumplir una serie de trámites legales que tratan de garantizar la mayor transparencia. Destacamos:

El Banco o Caja debe entregar una oferta vinculante con diez días de antelación en la que se recojan todos las condiciones financieras de la operación.
Participa un notariocon el otorgamiento de una escritura pública. El notario tiene la obligación de advertir de cualquier anomalía legal que pueda presentar el contrato y verificar que coincide exactamente con la oferta vinculante que la entidad hizo a la persona que contrata el préstamo. El contrato debe estar en la notaría con un mínimo de tres días de antelación a la firma para que pueda ser consultado previamente por el cliente antes de la firma.
La constitución de la hipoteca además exige la mayor publicidad a través de su inscripción en el Registro de la Propiedad. El registrador tiene obligación de "calificar la hipoteca", esto es, decidir si es o no inscribible de acuerdo a la Ley. Además tiene la obligación legal de dedicar una parte de su jornada laboral a los ciudadanos que pidan su asesoramiento.
El Banco de España, máxima autoridad monetaria en España, calcula y publica los índices de referencia que regulan la indexación del tipo de interés en los préstamos variables.

Como solicitar una hipoteca, gestión de hipotecas paso a paso

Si estás pensando en comprar una vivienda y para ello tienes que pedir un préstamo hipotecario en un Banco o Caja de Ahorros, puedes servirte de ayuda algunos de los pasos siguientes a dar y consejos para solicitar y gestionar la hipoteca y tratar de obtenerla con un tipo de interes mas barato. También si quieres cambiar de hipoteca y en la refinanciación y ampliacion de hipotecas. o solicitar la hipoteca en divisas

- En primer lugar, comprueba el importe que en base a tus ingresos, podrás solicitar y para ello, es norma habitual de la banca conceder como prestamo hipotecario, un importe que con la cuota a pagar como máximo se destine el 40% de tus ingresos mensuales totales. Para ello, puedes obtener en un simulador de hipoteca un cuadro de amortización para el cálculo de la cuota de la hipoteca, lo rellenas con el importe que necesitas, el plazo en meses a pagar el préstamo y obtienes la cuota. Ahora divides el importe de la cuota entre el total de tus ingresos o sumados lo de tu pareja y multiplicado por 100 te da el ratio o porcentaje que no debería ser superior a 40 o en algunos casos al 50%. Obviamente este porcentaje podrá ser mucho mayor si se presentan avalistas que el Banco considere suficiente. También cambia la situación si el importe que queda para vivir despúes de pagar la cuota es lo suficiente, es decir no es lo mismo pagar 700 euros al mes y que queden otros 700 para vivir que pagar 4.000 euros de cuota y queden otros 3.000 para el resto de necesidades.

- Ahora que ya conoces tu capacidad para endeudarte o cantidad que el banco estará dispuesto a dejarte, visitas al menos 3 bancos o cajas de ahorros y pides ofertas de los creditos o préstamos hipotecarios en cada uno de ellos. A fijarse principalmente en el indice de referencia que nos ofrecen (particularmente considero que mejor siempre el euribor) y el diferencial que nos aplican sobre este índice que en ningún caso deberiamos admitir mas de 0,75 sobre el euribor, siendo el más lógico 0,50 ya que diferenciales inferiores son aplicados por las entidades financieras en pocas ocasiones y basados en muchas compensaciones para el banco y a personas con fuertes ingresos. A tener en cuenta también en la actualidad los préstamos en divisas que en estos casos el índice de referencia es el libor y los diferenciales que aplican los bancos son superiores a los de euribor pero que nunca deberína ser superiores a un punto.

- Otro punto importante, es la comisión de apertura que no deberiamos admitir mas de 0,50 sobre el importe de la hipoteca solicitada y presionar hasta que la misma sea “cero”, todo dependerá de nuestro nivel de ingresos para poder exigir al banco.

- También fijarnos en la comisión de cancelación o amortización anticipada que trataremos hasta el final que la misma sea "cero" y en todo caso si tenemos que ceder, negociar que al menos las cancelaciones o amortizaciones parciales sean cero y la cancelación total que con la Ley 41/2007 ha cambiado de nombre a comisión por desestimiento y ha sido rebajada al 0,50% los 5 primeros años y al 0,25% el resto de años (antes era el 1%).

- El tipo de interés de la hipoteca que nos apliquen el primer año, debe ser menos importante y punto a ceder en nuestra negociación porque el año pasa pronto y luego tenemos otros 30 o 40 años para seguir pagando al diferencial pactado.

- En cuanto a seguros, es obligatorio el seguro de incendios pero no los seguros de vida que trataran por todos los medios de que firmemos y que aceptaremos en base a nuestro propio interés, por tener asegurado el pago en caso de ocurrir alguna contingencia y a la mejora del tipo de interés que nos propongan, pero muy excepcionalmente, aceptar primas de seguro de miles de euros para asegurar el préstamos toda la vida por lo que nos hace subir la deuda.

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